Avant-propos
Cette article est tiré du livre de Daniel VU « comment investir en immobilier locatif ? » et de mes recherches personnelles.
Investir dans l’immobilier locatif peut sembler intimidant, mais une bonne stratégie et quelques connaissances clés peuvent te permettre de te lancer sereinement. Dans cet article, je partage avec toi les étapes principales et les éléments essentiels pour débuter dans l’immobilier locatif. J’y inclus des conseils, pour que tu puisses éviter les erreurs et maximiser tes chances de réussite !
Sommaire
1. L’immobilier locatif et l’inflation
L’inflation fait souvent grimper le coût de la vie… et donc les loyers ! Cela peut devenir un avantage pour toi, car tes revenus locatifs peuvent augmenter. De plus, le crédit bancaire que tu contractes est, dans la majorité des cas, à taux fixe. En d’autres termes, pendant que tes mensualités restent les mêmes, tes revenus locatifs, eux, peuvent croître avec l’inflation. Un vrai plus pour la rentabilité de ton investissement !
2. Quand investir ?
Impossible de prévoir avec certitude l’évolution du marché immobilier. Alors, sauf en cas de crise annoncée, il n’existe pas de « meilleur moment » pour investir. L’important est de commencer dès que tu es prêt et que tes finances te le permettent. En suivant une bonne méthode et en restant attentif, tu peux réussir à n’importe quel moment !
3. Gestion des risques locatifs
C’est normal d’avoir des craintes : les loyers impayés, les locataires qui dégradent ton bien… mais les statistiques sont rassurantes : le taux de loyers impayés est seulement de 2 à 3 %. Pour limiter ces risques :
- Sélectionne des locataires fiables : Prends le temps d’étudier les dossiers.
- Utilise des garanties adaptées : La garantie Visale, par exemple, couvre certains loyers impayés.
- Applique les bonnes pratiques de gestion locative : Une gestion proactive t’évitera bien des soucis !
4. Immobilier vs Bourse : La diversification
La diversification est un point essentiel pour sécuriser ton patrimoine. En investissant dans l’immobilier et en bourse, tu profites du meilleur des deux mondes :
- L’immobilier te permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit bancaire.
- La bourse, quant à elle, est simple, accessible, et t’offre une diversification plus large.
Personnellement, j’ai commencé à investir une partie de mon épargne en bourse pour profiter de sa flexibilité. Ce sont des choix qui se complètent et qui rendent ton investissement global plus sûr !
5. Étapes de l’acquisition
Définir ton budget est une étape incontournable. Voici les critères à prendre en compte :
- Capacité d’emprunt : En général, le taux d’endettement est plafonné à 35 % et la durée maximale du prêt à 25 ans.
- Apport : Compte en général 7 à 8 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire.
- Diversification : Évite de tout miser sur un seul bien trop coûteux.
- Réserve de sécurité : Prévois une épargne de sécurité couvrant 6 mois à 1 an de revenus locatifs.
Calcul du taux d’endettement
Ce taux est un indicateur clé pour évaluer la viabilité de ton projet immobilier. La formule est simple : (charges mensuelles / revenus mensuels) x 100. Cette donnée aide la banque à déterminer ta capacité à rembourser le prêt.
6. Scoring bancaire
Les banques évaluent ton profil selon trois critères :
- Situation professionnelle : Les CDI sont souvent privilégiés.
- Situation personnelle : Âge et état de santé peuvent jouer.
- Capacité de gestion financière : Une bonne tenue de compte sur les 3 derniers mois est cruciale. Petit conseil : réaliser des virements réguliers vers ton épargne peut donner un bonus à ton dossier.
7. L’apport nécessaire
En général, la banque te demandera un apport couvrant les frais de notaire. Il est possible, dans certains cas, de financer jusqu’à 110 % du prix du bien (frais inclus). Cependant, cela dépend de ton profil et de la qualité de ton dossier.
8. Diversification et première acquisition
Éviter de concentrer tout ton emprunt sur un seul bien est souvent une stratégie gagnante. Acheter deux biens plus petits peut t’apporter plus de flexibilité et réduire les risques. De plus, si un jour tu souhaites vendre, il sera plus facile de vendre une partie de ton patrimoine sans tout liquider.
Conseil : Ton premier investissement est rarement le meilleur, il sera alors judicieux de ne pas utiliser la totalité de ta capacité d’emprunt.
9. Garder une réserve de sécurité
Avoir une épargne de sécurité est essentiel pour pallier les imprévus. Que ce soit pour des travaux urgents ou une absence prolongée de locataires, cette réserve te protégera. Je te conseille de mettre de côté l’équivalent de 6 mois à 1 an de revenus locatifs pour être serein.
Cet article est en cours d’écriture, et j’ajouterai des informations au fil de mes découvertes et expériences. N’hésite pas à poser des questions, je suis là pour partager mon parcours et mes apprentissages avec toi !
génial l’article merci continue